牛客栈策略 “换手之王”走不动了，隔壁次新疯狂出货！

要问杭州次新房的“换手之王”是谁？馥香园当之无愧。

从去年初办下“大证”开始，到今年3月底，短短1年多时间卖出了180多套二手房。考虑到整个小区才828套房子，换手率达到了惊人的21.7%！

这是什么概念？据统计，杭州普通楼盘在一年内的换手率大约5%。

馥香园

楼市最火的2021年，融信·澜天、创世纪、西雅图等“万人摇”，两年换手率不过15%上下。

馥香园一个总价1200万以上的高端改善盘，用13、14个月的时间，就走完了超级红盘两年的路。

不过，最近一段时间，这位“换手之王”似乎有点后劲不足，与此同时，申花板块的热度也开始发生轮动，一些“面如平湖”的楼盘反而成了市场的新焦点。

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2025年的馥香园有多“夯”？据杭州贝壳研究院，馥香园全年成交了154套房源，网签均价约6.2万元/㎡，是全市成交量TOP小区中唯一的“6万 ”楼盘，考虑到“避税”因素，实际成交均价保守估计在7万元/㎡以上。

“次新红利”也吃到饱，交付后的头3个月简直卖“疯了”——2月24套，3月62套，4月23套，网签均价从6万元/㎡出头，一路跳涨到6.6万元/㎡，涨幅高达10%。

但下半年数据急转直下，月度成交很难破两位数，刚刚过去的阳春3月，只有12套。好在均价相对稳定，依然在6.7万元/㎡以上。

为什么去年卖得这么好？因为产品在申花核心区太有优势了！

馥香园

绿城打造的超级大盘，无公租、无自持，带恒温泳池的地下会所，室内、室外、公区的功能非常丰富，户型配置也足够纯粹，没有明显短板，可以说以一盘之力，抬高了申花的天花板。

那为什么今年“急转直下”？一方面是今年相对欠火候的行情，无论是馥香园，还是红极一时的“造纸厂”三兄弟、和品、亚运村，成交量均断崖式下跌。

另一方面是价格，中介告诉我们，在申花次新整体下探的背景下，馥香园是均价最高，且业主让利意愿最低的项目。比如最小面积175㎡，不靠主干道的低楼层，带1个车位的报价依然在1300万元，裸房折合单价7.2万元/㎡。

馥香园

而位置相对优秀的199㎡、245㎡报价更高，几乎没有低于7.4万元/㎡的。

如果放在去年“小阳春”的行情中，买家们或许会为了“喜欢”买单。但今年，随着次新价格接连下探，买家有个更具性价比的选择。

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直接“翻红”的就是馥香园隔壁的揽云锦绣里。项目去年5月底交付，截至今年2月底一共成交了8套。

但上个月，小区一共成交了10套，4月到现在，又卖掉了3、4套。可以说用1个月时间，跑出了过去9个月的量。

中介表示，在一些客户来看，揽云锦绣里一点都不差。白金色四面铝板外立面，滨江经典的蓝宝石户外泳池，虽然没有集中会所，但大部分架空层都有比较舒适的生活配套。

揽云锦绣里

哪怕园区小、有公租，但一切在价格面前都不是事儿了。

整个小区只有183㎡和225㎡两个面积段，成交热点集中在183㎡上，最近两周卖出去7套。中介说，性价比高是主要因素。

3月初小区成交了一套10楼房源，带一个车位1070万元，裸房单价约5.7万元/㎡；月底差不多条件的房源下调到1050-1060万元，裸房单价5.4-5.6万元/㎡。

“因为一周一个价，所以真正想出货的业主还是愿意主动下调预期的。”中介说，去年他的一位客户，183㎡ 2个车位报价1230万元，因不肯调价没有卖成，现在降到1200万元都没人看。

揽云锦绣里

相反，一套位于3楼的急售房源，只挂牌1030万（带一个车位），而且还能谈。中介表示，这套房子买入价就毛1000万，业主相当于亏掉利息也要“清仓”。

而最大的5房户型价格也在降，一套低楼层的225㎡报价1300万元以内。对比之下，相当于差不多的总价，从馥香园的4房，升级到揽云锦绣里的5房了！

“虽然馥香园的公区和纯粹度更胜一筹，但在实打实的性价比面前，很多人还是会算经济账的。”

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实际上，申花核心区越来越多的高端次新，正变得越来越有“性价比”。

比如滨融府，相比馥香园、揽云锦绣里，它的优势在于更好的小配套，走路到地铁站、大悦城只需要400、500米，学区是卖鱼桥教育集团领办的文津小学。

4月初小区刚成交了一套中低楼层的167㎡，带一个车位1150万元，裸房单价约6.7万元/㎡。还有一套位于中间楼层的相同户型，裸房1090万元，折合单价6.5万元/㎡。

滨融府

对比买入价，房东都小赚了几十万，但相比刚交付时，还是跌了约10%。更夸张的是大平层，最近有一套以1250万 3车位成交，房东亏掉了至少200万元。

古早“白月光”们价格也不复曾经，最近一套金茂府中楼层高层，以单价6.6万元/㎡成交，而高峰时期9万元/㎡ 的锦绣之城，也回落到7万元/㎡ 的水平。

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豪宅板块的热度轮动，恰是当下杭州高端改善市场的真实缩影。

当价格足够合理，“光环”和“纯粹”也会为性价比让路。无论是曾经的“换手之王”，还是新晋的“翻红者”们，都逃不开这个市场定律。

这是“价值坍塌”吗？未必，对于高端改善人群而言，这或许是一个入住申花的好机会。

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